无聊再转个帖子，关于中国的房价 [复制链接]

汉寿亭侯

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发表于 2007-11-15 15:35:02 |只看该作者 |倒序浏览

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最的几年，中国的房价涨得真是让人目瞪口呆。这个过程中，自然少不了代表房价上涨得益的阶层的利益的人为之找到合理的解释，其中主要的伪命题就是：土地稀缺性。

什么样的理论或说法最具有欺骗性？宋江在装疯的时候，大喊：“我是玉皇大帝的女婿，我有一个颗金印，重800多斤。”或是发短信给别人：某某集团庆贺成立10周年，举办的抽奖活动中，你中了二等奖，50000元（实际上《反不正当竞争法》规定除彩票，中奖不得超过5000元），请交个人所得税10000元。这样的行为或言语，要么让人感觉很好笑，要么只有极少数糊涂又贪心的人上当。

所以连韦小宝都知道，要说谎可以，说十句话中，有八九句都要是真的，这样就比较容易可信，但是这八九句都是无关紧要的，而另一两句关键的话，却是假的。这样欺骗的成功率极高。连神龙教教主，这么精明的人，居然也屡屡被骗。韦小宝如果一开始就说自己是玉皇大帝的私生子，恐怕老洪一掌就把他打死了。可是韦小宝说什么清朝的龙脉，说到汤若望制订的历法，又直言自己怕死的不太光彩的心理，还提出希望讨方怡做老婆，这一切似乎合情合理，于是其他的所有内容好像也是真的。

所以，当有人提出一个观点，观点中有不少事实根据，有一些有头有脸的人的肯定意见，有明显是正确的细节内容，或者虽然极有可能是谎言，可是长期以来被大量的人讲过，却往往能大面积、长期地欺骗众多的人。

就比如画蛇添足的故事，这个故事可能有上千年了，很少有人怀疑它的真实性。其实仆人们争酒喝，何必一定要以画蛇作为竞赛项目？并且画蛇没有统一的标准，一条线段就可以代表一条蛇，也可以画得非常复杂，根本无法做到公平，怎么会得到一致赞成用这种方式争酒？并且难道真的恰好有这么蠢的人会在蛇画好后要给蛇添一两只脚？所以有理由怀疑，这个故事根本就是编造的。

 再看看这个观点：因为土地资源的有限性，所以房价理应上涨，而且长期看涨，只涨不跌。

这种说法从表面上看，是正确的，是事实：中国只有960万平方公里的土地，并且大多数土地(新疆、西藏、内蒙古、青海等省自治区的不少地方)不适合人居住；拿城市来说，上海、北京、深圳，法制环境、人文环境、创业环境、就业环境，特别适合人居住的地方是有限的。而人们向往好地方的欲望却是普遍的。所以，很多在环境不好的地方居住的人，不少想到大城市、好地方来。而这些地方的面积是固定不变的，用于建房的土地，用一块，少一块，越用越少。比如北京的三环以内，或是上海的内环以内。这都是基本事实。

正是这个基本事实，让很多接受了人多地少，土地有限、稀缺，房价、土地价格应该不断上涨的预期，并且不少人认同了目前高房价。

现在社会上流行脑筋急转弯，有些其实很简单的事情，因为人们往往不能深入仔细地思考，所以不能得到正确的结果，其实这样的题目并不需要高智商。就比如有一道题：如果苹果2元一斤，梨5元一斤，那么香蕉一斤多少钱？其实一斤相当于十两，一两相当于十钱，所以一斤就是100钱。就这么简单。土地稀缺、有限，房价上涨其实根本就是胡扯，是特大谎言。只是正因亨利福特（不是法国队的那个亨利）说的：思考是世界上最艰苦的工作，很少人愿意从事这项工作。于是造成一个现象，就是毛泽东说的：真理总掌握在少数人手里。

不错，土地是稀缺的，是有限的，这是事实。那么，人民币或者说是钱，购买力，是不是无限的？是不稀缺的？当年海南、北海、惠州的房产泡沫破灭，据说有的房子从1万元/平方米，跌到800元/平方的时候，是不是因为土地变得不稀缺，变得可以无限可用了？如果仅仅因为土地是有限的，应该上涨，那最好涨到一亿元一亩，因为是有限，最好再涨100倍，因为涨多少都不能改变土地是有限的这个事实。

如果说到土地的稀缺性，相信地球人都知道日本和香港是世界上人口密度比较大的地区，当年估计也有不少日本人认为日本人多地少，所以用有限的钱抢更有限的房地产，导致日本皇宫的地价，超过美国加利福尼亚全州的地价，东京及周围几个地区的理论房地产价格，超过了美国整个国家的地价加在美国纽约股票交易所上市的所有公司的净值产之和。后来发生的事大家都知道了，日本的房价连跌14年，香港的房价连跌6年，跌幅都超过了50%。好像那里发生的漫漫阴跌，都不是因为日本或香港的土地突然大幅增加了吧？

 土地永远是稀缺的，有限的，而房地产价格涨跌自有其众多的原因，比如经济增长速度、人口增长速度、通货膨胀速度、利率、汇率、建筑密度等等。仅仅因为土地有限，就认为房价应大幅上涨，根本就是胡扯，是愿者上钩的谎言，起码是忽略了购买力，货币是有限的另一事实。

并且，土地虽然是有限的，可是在一定的情况下，却是不断增加的。

1、原先不少城市有大量的平房，现在这样的房子被大量推倒，盖起高楼。比如北京上海这样的地方，原来一层，或是只有两层的房子，可以变成二三十层的高楼，这相当于在原来的范围内，增加了不少可建设房子的土地，容积率提高了

2、城市是不断扩大的，原来非市区的地方，可以变成市区，所以城市市区的可利用土地是不断扩大的。认识一个老律师，解放前就居住在上海的南京路，一次，他有个亲戚，住在现在上海内环以内，目前当地房价近2万元/平方米的一个地方。有次，这个亲戚去找这位老律师，别人问他去哪里，他说：“我到上海去。”可见，现在很繁华的地方，原来并不在上海市区。一些大城市的面积其实是不断扩大的，并会象外国的一些大城市一样拥有卫星城。可见，对于不断发展的中国城市来说，土地不光不是用一点少一点，而是不断增加。

 其实世界上据说宇宙是无限的，其他有什么是无限的？铁矿石是有限的，石油是有限的（为什么石油价格会从50美元跌到1999年最低的不到10美元？），水资源是有限的，某某人拉的屎也是有限的，都是有限的。任何一样数量有限的商品，都并没有因为他们是有限的而只涨不跌，或是无限上涨，从来没有过这样的东西。

 所以如果打算接受目前根本与收入水平严重脱节的高房价，首先要搞清楚一个基本事实：自己的钱是有限的，另外最好找一些其他的充分的理由，而不要象傻瓜一样仅仅因为土地是稀缺的，是有限的。

 这里再次引用房产投资大师李嘉诚的一句话：房价上涨的时候不一定会死人，但房价下跌时却一定会死人。

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发表于 2007-11-15 15:36:29 |只看该作者

上海这两年的高速发展是有目共睹的，特别是在上海取得2010年世界博览会以后。但是，有不少人以为上海是个国际化大都市，如果仅仅是个人，因为缺乏相关的知识，不了解相关的情况，就想当然地认为上海是国际化大都市。这倒也没什么。智者千虑还必有一失呢，更何况一般人？但是，目前在上海的房地产价格严重脱离普遍老百姓的收入水平的情况下，有些可能别有用心的人，极力宣扬上海是国际化大都市这一概念，妄图让市场接受正日益向国际化大都市的价格靠拢的高房价，则恐怕就是用心良苦了。

这里要说的是，上海根本不是什么国际化大都市，千万不要以为上海是国际化大都市就接受不合理的高房价。

国际化大都市最初是由苏格兰城市规划师格迪斯于1915年提出来的。目前关于国际化大都市还没有形成一个公认的定义，国际上有代表性的解释定义有两种：

(1)英国地理学家、规划师彼得.霍尔将这一概念解释为，对全世界或大多数国家发生全球性经济、政治、文化影响的国际第一流大都市。应具备以下特征：①通常是主要的政治权力中心；②国家的贸易中心；③主要银行的所在地和国家金融中心；④各类人才聚集的中心；⑤信息汇集和传播的地方；⑥不仅是大的人口中心，而且集中了相当比例的富裕阶层人口；⑦随着制造业贸易向更广阔的市场扩展，娱乐业成为世界城市的另一种主要产业部门。

(2)美国学者米尔顿.弗里德曼提出了七项衡量世界城市的标准：①主要的金融中心；②跨国公司总部所在地；③国际性机构的集中地；④第三产业的高度增长；⑤主要制造业中心(具有国际意义的加工工业等)；⑥世界交通的重要枢纽(尤指港口与国际航空港)；⑦城市人口达到一定标准。

国内代表性的观点有二种：一种观点认为，所谓国际化大都市，是指那些有较强经济实力，优越的地理位置，良好的服务功能，一定的跨国公司和金融总部，并对世界和地区经济起控制作用的城市。另一种观点将“国际化大都市”分解后认为，国际化指的是大都市的性质、功能和地位、作用。表现为三个特征：一是拥有雄厚的经济实力，位列世界经济、贸易、金融中心之一，对世界经济有相当竞争力和影响力；二是经济运行完全按国际惯例，并有很高的办事效率；三是第三产业高度发达，综合服务功能强。大都市，指的是其规模、容量和结构、形象。也有三个特点：一是除了城市本身的人口面积外，还要有向外延伸的广泛空间即经济区域，称大城市连绵区；二是除了城市据有跨国公司总部外，还要有庞大的企业集团、中介组织和相当的资产存量、要素存量和内外贸易额；三是除了城市的一般基础设施外，还要有显示现代化的公用事业、商住楼群和生态环境。

综合上述观点，所谓国际化大都市，就是指那些具有超群的政治、经济、科技实力，并且和全世界或大多数国家发生经济、政治、科技和文化交流关系，有着全球性影响的国际第一流都市。理解国际化大都市概念的关键点是“影响力”问题，这种“影响力”是奠基在一定经济实力基础上的，这种影响能力既是一个动态的变化过程，也是一个相对比较的概念。

有一篇2006年1月4日，上海世博会事务协调局副局长周汉民发表的演讲《筹办上海世博会，朝着国际化大都市方向阔步迈进》的文章，就比较详细地谈到上海与国际化大都市的差距：

1、符合国际化大都市有8个标准，符合条件的只有纽约、伦敦、东京、巴黎。

2、一座国际大都市的GDP总量在所在国家、地区乃至全球要有相当大的比重。名列国际大都市前4位的纽约、伦敦、东京和巴黎，其GDP的比重都占各自国家的20％以上。如果把纽约视同一个国家，目前，它的GDP值可以在全世界国家中排第14位；如果将这4个城市合起来看作一个国家，它在全世界可以排到第4名，仅次于美国、日本和德国。而上海的GDP只占中国约5%左右，短期内不可能超过山东、广东、江苏等经济大省，也不可能比北京好多少。
上海的GDP年增长率，2004年不到10%。

3、全球国际化程度高的城市，服务业在其GDP中所占的比重都在70％以上。目前，上海第三产业的比重为50％左右。上海在金融服务和航运实力方面暂时领先于全国其他城市，共有156家外资金融机构进入了上海，并且全部是分支机构，并非总部，但与纽约的380家相比还有较大差距。

国际化大都市大多是世界金融中心。中国的央行在北京，四大国有商业银行的总行都在北京，证券监督委员会、保险监督委员会都在北京。上海金融业占GDP的比例已由15%降到2004年末的10%左右。中国不仅有上海一个证券交易所，还有深圳，有大连、郑州等多个期货交易所。上海发展金融业任重而道远。

4、国际化大都市往往是各类国际组织总部所在地。全球大大小小的国际组织有四万多个，却只有寥寥几个的总部设在中国。2001年，亚洲论坛的总部设立在中国海南省琼海市博鳌镇。同年，上海合作组织在北京设立秘书处。瑞士拥有近400个国际组织，而没有沙漠的德国却争取将联合国防治荒漠化公约秘书处设在波恩，连印度和泰国都各有十多个国际组织机构的总部。整体而言，上海离“组织之城”仍然甚为遥远。

5、国际大都市需要国际化人才，因此外国人的多少成为衡量城市国际化程度的重要的可量化指标。
关于国际大都市中外籍人口的比例，国际上存在着5％、8％、15％和20％等4种不同的说法。以最低的5％计算，上海差距较远，到2004年，只有差不多6万人。

6、现代的国际大都市应当成为“传媒之城”，尽可能地创办国内外有影响的报纸、电视广播节目、出版社、学术刊物、视听发行机构、书店以及建立与之相适应的文化市场。全世界最著名的报纸和杂志同出一城美国纽约。在美国，纽约市通过全美三大广播网（ABC、NBC和CBS）控制着2139家电台和电视台，通过《纽约时报》、《华尔街日报》、《时代周刊》、《新闻周刊》等出版媒体影响全国的舆论界，几乎左右了全国的新闻和娱乐。

　　而就我国而言，中央电视台、新华社、中央级新闻单位和出版社总部的集中使北京得以辐射全国。而上海至今仍缺乏在全国具有广泛影响力和高认可度的媒体。

这样，上海是不是国际化大都市就是唐僧头上的苍蝇-----明摆着的事了。

有人可能会说，上海虽然现在不是国际化大都市，可是未来就是了，所以上海的房价仍应向一些国际化大都市看齐。这句话基本没有问题，牛奶会有的，面包会有的，国际化大都市会有的。中国作为一个欣欣向荣的国家，肯定有她的国际化大都市，上海恐怕是最有希望率先成为中国第一个国际化大都市的。可是未来是国际化大都市是未来的事，现在的房价是现在的事。

从前有个人要过黄浦江，当时南浦大桥和杨浦大桥还没有建成，只能坐渡船，结果一不小心，一把刚从襄阳路市场买的宝剑掉到江里了。开渡船的只见他不慌不忙在船舷上用小刀做了一个记号，就觉得很奇怪：“你为什么不跳下去捞？”“这里的水这么深，我跳下去，也很难捞得到，只要我记住在这个地方掉下去的，那我到了对岸再跳水去捞，不是更省事吗？”果然这个人到了对岸跳到入里，“入水求之”。这就是著名的刻舟求剑的故事。
这个人自然很可笑，可是，当上海还根本不是国际化大都市的时候，却以国际化大都市的水平来抬高房产价格，有人去还去接受，这不是更可笑吗？好比有人多天没有吃饭，饱餐后马上就去上厕所，理由是早晚要拉屎的，这不是很可笑吗？
刻舟求剑的人只不过损失了一把剑，如果以上海以后极有可能是国际化大都市，就买下靠拢国际化大都市的价格水平的上海房子，一旦泡沫破灭，要损失多少财富？

建议所有认为上海是国际化大都市的人们，听一听已故著名相声表演艺术家马三家的相声《逗你玩》，哈哈一笑后，理性看待目前上海的房价。

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